“80平方米360万元，好房就是成交快。”当中介发出最新一条成交时，家住广州五羊邨的陈明（化名）心里稍稍一惊。去年下半年陈明刚通过这个中介买下一套房，但疫情之后，同等类型的房子几乎降了整整20万。
而在置换计划提上日程后，猎德村黄先生在一边看房、一边卖房之后，最终决意推迟卖房，“中意的房源不多，再等等”。
受疫情影响，今年广州一季度楼市按下“暂缓键”，虽在3月份也有不少楼盘复工开放销售中心，但成交量下跌已成事实。而随着疫情逐步得到控制，广州楼市逐渐回暖中。
眼下，楼市传统的“红五月”即将迎来少见的5天小长假，鉴于前期市场观望气氛有所消退，且买家入市积极性在近一两个月出现明显回升，预计“五一”小长假会有不少意向看房，这也确实鼓舞了市场信心，但是，这是否意味着广州楼市即将触底反弹？
二手房成交量回暖
3月较上月涨3.6倍
广州中原研究发展部多个方面数据显示，3月广州市二手中介网签量为3288宗，较2月同期（709宗）环比大涨3.6倍，不过同比去年3月（5773宗）仍然下降43.0%。随着疫情的有效控制，市场需求逐步复苏，成交回温情况显现，截至4月初，周度成交呈“八连升”的良好势头，成交量甚至逼近千宗大关。
从价格上看，并没有多大变化，3月二手网签均价为24037元/平方米，环比微跌0.5%。
广州中原研究发展部分析数据认为，3月广州二手市场会有如此变化，根本原因有几个原因，一是市场成交回温，购房客明显增多。多个方面数据显示，3月中原新增购房客数量、带看数量环比上月均增加超2倍以上，逐步恢复至年前的水平，市场需求逐步释出。
合富置业数据从侧面佐证了一点：随着疫情影响的减弱，广州二手楼市开始复苏，市场交投活跃度持续上升，近三周通过中介促成的二手住宅网签量已回升至850套/周以上。受到之前广州二手楼市交投低迷以及疫情的影响，出售意愿较强的业主，议价幅度明显增大，令价格下降的笋盘有所增多。
二是市场笋盘涌现，业主议价空间增大。目前二手市场上涌现了不少急售物业，据广州中原研究发展部分析，各个板块的业主议价空间均出现增大的情况，议价幅度基本可在3%以上。部分如珠江新城板块的高价盘源压价幅度甚至可近50万元以上。因此，目前为刚需、投资的购房客低价入市的好时机。
合富置业提供的数据也反映，广州二手楼市平均议价幅度从年初的5.9%升至6.9%，意味着买家在与业主讨价议价时较大机会能争取到更理想的价格。如现时购买天河华景新城的二手房，业主心态没有以往强硬，一般都会有一定的议价空间，如两房单位目前的议价空间大概在10万元左右，而一些总价较高的大面积房源议价空间可能会到20万元左右。
三是受疫情的影响，整体市场经济略有萎缩，不少年前有置业打算的购房客出现降低购房预算的现象。比如一珠江新城的购房客，从原1300万元的购房预算降低至1000万元，大大加大中介配盘难度，促使成交周期较年前明显拉长。
随着成交量的迅速攀升，这是否意味着楼市迎来新的“小阳春”？对买家来说，首先，这些数据多是环比，参照基数是2月，此时楼市成交几乎停滞，但如果同比去年，还是有一些差距。
近两成房源报价下跌5%-10%
刚需客可入手
尽管交易量在逐步回升，但市场仍以降价成交为主。据中原多个方面数据显示，目前超七成盘源出现报价下调现象。其中，报价下调5%-10%的盘源占比已上升至16.0%，环比净增1.7%，报价下调10%-20%的盘源占比已高达4.6%，环比净增1.9%。
因此，投资、刚需客户可趁机入市，寻找“心水价位”的房源。而卖房的业主，也需要提前做好成交周期拉长的心理准备，如果急需回笼资金，可能需要降价10%以上。
现在不少在售二手房，业主都是在春节前后放盘的，受之前整体市场交投比较低迷的影响，很多业主都已调低了放盘的价格，降幅一般会在5%左右，而部分急售的大面积单位降幅会更大一些。
此前二手房市场交投低迷的时候，从放盘到有买家承接，往往要经历半年甚至更长的时间，主要是业主与买家心理价位出现较大差距，业主心态强硬不愿意在价格上作出让步。不过，近期随着业主心态有所放软，房源消化速度也有所加快，尤其是价格低于市场价或业主愿意给出较大让价空间的房源，往往数周内即有买家承接。
以荔湾鹤洞板块为例，最近出售速度较快的都是降价的笋盘。据合富置业荔湾芳村力迅原筑分行主管林兴荣表示，最近很多业主调低了价格，降幅基本在5%左右，部分急售的大户型业主，甚至把放盘价调低到低于市场价10%左右。这些笋盘的消化速度一般比较快，大概放盘2-3周就会被市场消化掉。
广州世联市场部经理崔登科分析认为，刚需购房者现在可优先考虑出手，因为这次购房窗口期较长，意味着购房者选择的空间更大、考虑的时间更加充裕。
广东中原项目部总经理黄韬也持类似观点，他认为，从去年开始，这样的窗口期就已经开启。如果看好的房子降价10%-15%，建议不要再等，有合适的就出手，毕竟从长远来看，广州房价还是值得看好的。
番禺成交稳居榜首
珠江新城板块压价最多
从全市成交情况去看，3月各区成交量环比均呈现明显上升的趋势。其中，南沙、荔湾、增城三区涨幅最为明显，该月分别成交116宗、169宗、327宗，环比2月同期分别上涨5.1倍、5.3倍、6.0倍。
其中，番禺以成交523宗继续处于各区成交的榜首位置。另外，3月花都市场需求同样活跃，共成交505宗，环比上涨3.7倍，成交排名紧追番禺。
据广州中原研究发展部分析，目前珠江新城板块除个别楼盘外（中海花城湾、嘉裕公馆等），其他大部分楼盘基本放松小区门禁，看房难问题已逐步得到解决。同时，板块需求已明显升温，上门客数量大幅增加，带看量已基本恢复至年前水平。以兴民路片区为例，其中原带看量较2月环比大增1.4倍，基本与1月持平。
合富置业高级营业经理张习辉表示，现时番禺二手房成交还是比较活跃的，业主从放盘到房源被消化，时间大概在1-3个月左右，价格实惠的笋盘通常都消化得比较快。受到疫情以及整体市场环境影响，很多业主基本能接受5%-10%左右的议价空间，部分大面积户型的业主还可以接受15%-20%左右的降价幅度，所以经常会有笋盘出现，而这些笋盘的消化非常快的。
合富置业荔湾芳村力迅原筑分行主管林兴荣表示，现在受整体市场的影响，最近芳村很多业主调低了价格，降幅基本在5%左右，部分急售的大户型业主甚至把放盘价比市价低了10%左右，而这些降价的盘源往往都是笋盘，一般2-3周就会消化掉了。
学位房热情不减
东风东成交相对强硬
3月通常是学位房需求旺季，不少客户提前置业为孩子入学作准备，所以，即使在目前市场表现相对低迷的情况下，越秀区整体需求仍保持较高的活跃度。
东风东板块由于名校聚集，教育资源丰富，是不少客户购买学位房的首选之地，支撑了区域大部分成交量，而且叫价依然相对强硬。现时，东风东路、水荫路散盘报价基本集中在4.5万-5.5万元/平方米左右，整体价格与年前相当。
由此可见，优质教育资源是购买住宅的一个重要属性，其在楼市低迷期时有较强的保值、升值作用。
但学位房也并非“铁板一块”。市中心学位房价格一直坚挺，业主心态大多强硬，并且对学位房的保值性非常有信心。不过，最近一些因业主急于套现而急售的学位房，也出现了一定的议价空间，一般会有5%，而部分区域的急售学位房甚至出现高于10%的议价空间。
据合富置业海珠穗花分行主管蒙加洁表示，江南大道中一带的二手房源，急售的业主会有议价空间，如果是出售意愿比较强且急于套现的话，则有可能出现更大的议价空间，这类急售业主的议价幅度大概在10%-20%左右。
值得一提的是，有意在近期出手购房的买家，可以先看看心仪区域一手房的情况，再看看区域内二手房市场有什么放售的房源，多了解行情，多比比价，做到心中有数才有可能淘到符合自己、真正笋的房源。
意向购买学位房的买家，可以先留意一下近几年招生路段的变化情况，并且趁假期多看看招生路段内的房源，先了解一下行情。今年学位房的需求旺季已经接近尾声，接下来一段时间市场对学位房的需求可能会有所减少，届时热门路段的学位房房源供求紧张度会有所下降，买家可能会有更大的选择空间。但需要留意的是，每年的招生路段均可能会有变化。
广州二手房成交重点区域扫描
●越秀区：学位房需求上升较快
越秀区3月二手房网签均价42394元/平方米，阳光家缘中介网签量为215宗，环比上涨3.7倍。
据广州中原研究发展部监测发现，3月越秀区学位房需求激增，2020年1-2月，学位房需求成交占比基本维持在20%-22%之间，而截至2020年3月，越秀区学位房需求成交占比飙升36.8%，环比大增16.8%。
●天河区：压价相对严重，成交呈僵持状态
在天河，由于目前不少珠江新城板块的刚需、投资客户想趁疫情期间低价入市，因此压价现象相对严重，部分千万房源压价幅度甚至在百万以上，又因为业主接受意愿偏低，导致双方保持长时间的僵持状态，成交周期明显拉长，导致整体成交活跃度不及年前。
●海珠区：适合首次置业，散盘需求激增
海珠区3月二手房网签均价34559元/平方米；阳光家缘中介网签量为360宗，较2月同期大幅回升3.9倍。
据广州中原研究发展部监测，3月海珠西板块散盘成交活跃，成交占比高达八成。其中，以南田路、同福路散盘成交为主，其成交均价为24215元/平方米、33674元/平方米，由于板块散盘入市门槛仅在120万-150万元左右，适合首次置业的刚需客户的购房需求。
●荔湾区：业主心理价位松动，加快入市步伐
荔湾区3月二手房网签均价29135元/平方米；阳光家缘中介网签量为169宗，较2月环比回升5.3倍。
荔湾区为广州的老城区，周边生活氛围浓厚、配套成熟。同时，区域以房改房、楼梯楼居多，入市门槛十分低，对于刚需客有较强的吸引力；同时，电梯房源从“不降价”到价格“可倾”，加快整体成交出现快速回升。
●白云区：需求释放，罗冲围板块成交活跃
白云区3月二手房网签272宗，环比回升4.3倍。监测多个方面数据显示，区域过半成交宗数来源主要由罗冲围、白云大道、机场路三大板块贡献。
目前，白云区范围内刚需、置换需求客户明显增多，周度带看量亦呈现逐步上升的趋势，业主方面，由于经济相对下滑，急售业主明显增多，致使整体报价出现微幅下调的现象，幅度基本在5%以内。
●番禺区：华南板块盘源充足，二手成交明显回升
番禺区3月二手网签均价23658元/平方米；阳光家缘中介网签量为523宗，环比回升3.8倍。
据广州中原研究发展部分析，钟村板块3月成交亦有所回升，板块主力贡献楼盘主要为祈福新村及祈福缤纷汇，3月成交均价分别为25779元/平方米、37870元/平方米。其原因主要在于前段时间华南成交表现低迷，业客的观望情绪十分严重；卖一买一的换房型业主陆陆续续将盘源放出，市场上优质货源得以补充。
部分优质学区二手房报价情况
天河华景小学
议价空间增大
降幅约在10%左右
合富置业天河华景里分行主管李斌表示，按照往年的情况，春节前后就是学位房交投的旺季，但今年受到疫情的影响，现在咨询学位房的买家明显比往年少，购房的意愿也不是太强。从目前华景新城的二手房行情来看，房源价格大多有所下降，降幅大概在10%左右。意向买家会比较关注配套、交通等因素，更会与邻近区域的房子作比较，两房和三房单位会较受欢迎。目前学位房的业主心态没有之前那么强硬，一般都会有议价空间，两房单位的议价空间约10万元左右，而一些总价较高的大面积单位，议价空间可以到20万元左右。
天河华阳小学
价格相对平稳
议价空间偏低
合富置业天河远晖分行主管冯满华表示，天河北一带的学位房行情受疫情影响比较明显，交投较淡，找学位房的买家比较少。天河北学位房的价格一向较为平稳，今年受到疫情影响价格没有进一步上涨，区内学位房的二手均价约6万-8万元/平方米，买家大多会购买带电梯的房源。不过，由于买家大多属于改善置业，需要卖一买一才能实现换房计划，而受到疫情影响令这些换房客未能顺利出售旧居凑足首期，因此也影响到这些置换买家购房的计划。现时天河北这边业主若是急售的话，则有5%-8%的议价空间，不过，若是业主没有急售的需求，心态则仍表现得较为强硬，基本没有议价空间。
越秀朝天小学
中小户型学位房受关注保值性受认可
合富置业越秀朝天路分行主管李俊豪表示，现时朝天路、中山六一带的二手房市场，仍有一些意向买家想购买学位房，但数量与之前相比，受疫情影响而明显减少。买家往往会提前一年就选购学位房，尽早做好准备，急找学位房的情况较少见。学位房的价格一向都比较平稳，楼梯楼因为面积及户型方面的优势，而比电梯楼更能吸引买家关注。买家的预算不会太高，往往是意向购买中小户型的学位房单位。不过，近期受到疫情影响，买家观望情绪也比较浓。持有学位房的业主，对学位房的保值性较为认可，心态还是比较强硬，大多不急于出售，议价空间比较小，往往只有5%左右。
本版撰文：南方日报记者 郜小平 许蕾
