上星期严厉君点对点评测了洺悦湾和中海寰宇年代，有个留言很诚实了。
“ 我是在犹疑怎样选吗？我是缺那200万。”
总价500万，首付200万，是现在刚需购房人群的默许基准线。
留意，是被划线。
严厉君盘点了最近5年，北京新房商场成交均价和北京市员工平均工资。
2015年-2019年，房价连着蹦了两次高后，稳定在5万+“缓爬坡”。
而北京员工的平均工资，从7千起步，经过2018年“回调”，总算牵强过万。
不进则退。
刚需仍是5年前的刚需，新房却不是其时的新房了。
除了“生计型”买不起，还有“开展型”买不起。
环京买过房，老家贷过款，目标有过婚前固定资产……只需全国范围内有过房贷记载，北京买房都算二套，普宅6成，非普宅8成。
处理办法有两个。
一是彻底抛弃房子出资特色，转向共有产权房；二是部分抛弃房子寓居特色，转向面积小，方位偏，可是低总价的普宅。
共有产权房已归于保证房领域，今日就要点说说意味着更大上车时机的普宅。
普宅有多香？
普宅意味着更大的上车时机，不光是低总价，还在于低首付。
普宅首套首付3.5成，二套首付6成，而非普宅的话，分别是4成和8成。
举个栗子。
洺悦湾89平三居，根据楼栋、层高不同，只需部分能做普宅。
假定买到了普宅，总价468万，首套首付163.8万，二套首付280.8万；
要是没买到普宅，假定总价468万零一毛，首套首付187.2万，要害是二套首付要8成，高达374.4万，比6成整整多出将近一百万。
北京现在实施的普通住所确定规范为2014年版别，三条规范。
小区容积率在1.0（含）以上；
单套建筑面积在140平米（含）以下；
按照房子地点区域，满意房子单价或总价（满意其一）低于地点区的区域指导价。
前两条根本能够忽略不计。
由于早在2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，清晰规定，住所项目容积率不得低于1.0。
而2018年今后北京新房商场，以限竞房为干流，90平以下产品要占7成，还有部分改进也大多在140平内。
要害仍是要操控价格。
普宅有多少？
严厉君盘点了北京现在在售，以及行将开盘的限竞房项目。
限均价低于区域指导价的只需一个，密云碧桂园·琅辉，还卖完了。
所以只能看总价。
北京在售待售限竞房普宅表
（按环线排序）
据不彻底统计，现在在售待售限竞房中，总价能做普宅的，只需26个。
几个特色。
01.五环内仅3个：诺德逸府、春风和院、洺悦湾；
限均价6万左右，只能经过紧缩面积操控总价，普宅房源多为70平左右两居，只需洺悦湾部分89平三居能做普宅。
02.三大会集片区：亦庄+台湖、青龙湖、大兴魏善庄；
没办法，供应量太大。为了去化，只能祭出降价大杀器。
03.从边角料到主力产品：金茂北京世界社区、中海寰宇年代；
典型如万橡悦府、长安云锦，小户型多为边角料，东西向，却往往是户型图还没发布，普宅就沽清了。
最早回过神来的是中海和金茂。
实在掂清楚购房者荷包后，开端将小户型作为主力产品。
中海寰宇年代一期48平起步，最大才110平。上一年底All in了一期1304套房源，4个月去化近9成。
其行将开售的二期更是主打70平两居，南北通透，精装交给。
本年3月开盘的金茂北京世界社区，首付直接干到50万起，20分钟卖出814套。
其他房企？估量都正忙着“抄作业”呢。
普宅有多难调？
能够预见，未来小户型、低总价、贴着普宅线盖的房子大概率会变多。
但太多也不现实。
究竟现在选用的仍是6年前普宅断定规范，总价压得低。适当一部分项目拿地贵，竭尽力气也挤不进普宅线。
再说也要考虑项目实践方位。比方青龙湖，姓名里就透着大，就算金茂把世界社区搬这儿，估量也不是咱们的菜。
终极处理办法也有，那便是调高普宅线。
比方深圳。
上一年双11，深圳住建部分送出一份超级优惠券。普宅规范不再考量价格，只需容积率1.0以上，面积144平以下，都算普宅。
但严厉君判别，北京卷子不一样，这个答案抄不了。
看看深圳方针发布后的连锁反应。
- 二手房商场反弹成交炽热
- 房主15秒加价50万元
- 中介门店一天成交6单
调高普宅线，一定会开释部分需求，加重供需矛盾，但这个反应速度，加价起伏，仍是令人咋舌。
由于调高普宅线，被理解为调控放松了。
许多时分买房便是买预期。
假如北京普宅也不再考量价格，严厉君把标题党们的标题都想好了——《重磅！北京楼市调控终放松，房价反弹的时分到了！》
普宅线不是不能调，而是要慎重调。
无妨学一下LPR，每年固定时间，根据楼市实在的状况定时调整，并清晰调整根据。
当动态变成常态，反而不可能影响商场预期了。
互动时间：
关于北京新房调整普宅线，你怎样看？欢迎在谈论区留言评论~
严厉测评
东西城永定府丨天坛府
海淀西山秀丽府丨四道口丨西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨 紫郡兰园丨欧洲第宅
丰台臻御府 逸府 春风和院丨葛洲坝中国府丨和光逸境丨佑安府丨融府丨西城天铸
石景山禧悦学府丨长安云锦丨寰宇全国丨翡翠山晓
大兴洺悦湾丨寰宇年代丨京华雅郡丨江山风华丨中海云熙丨宽院·国誉府
昌平未来金茂府·悦第宅丨万橡悦府丨万橡华府丨国子郡丨未来金茂府
向阳小营路5号丨中海望京府丨华樾北京丨禧瑞春秋丨朝青知筑
房山白发中央公园丨大湖风华 熙悦观湖 熙湖悦著丨万年广阳郡九号
顺义金茂·北京世界社区丨公园十七区丨祥云赋丨阅墅丨观承别墅咱们
通州通州万国城MOMA丨城市之光东望丨融御丨东湾丨华业玫瑰东筑
门头沟中骏天峰 合景领汇长安
区域未来科学城丨回龙观丨大兴丨昌平丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨亦庄丨燕郊丨高碑店丨环京丨廊坊
方针共有产权房丨不限价宅地丨新供宅地丨新房强险丨公积金新政
猜你喜爱开盘排卡丨房产归属丨买房冷常识丨躲藏户型丨豪宅圈套丨买房送维权丨开放式小区
>>点击检查悉数严厉测评目录
------------------------------------
我是严厉君，一个日常聊楼市、偶然尬段子的北京楼市名探。假如你预备买房、换房，或是关怀楼市，快长按下方二维码参加咱们！
这里有区域群，也有专属项目群，快来和未来的街坊好好聊一聊~
加群时请补白心仪的购房区域（如：海淀），能够直接走快速通道喔~
无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi4
点一下“在看”，你会更美观耶~
