又见深圳
△4月14日晚，夜色下的广东深圳地标修建“春笋”灯火灿烂。中新社记者 陈文 摄
信任不少人还记得，2015年那一波楼市大涨，便是从深圳开端的。
其时，深圳房价“突击”跳涨，其他一线城市跟进，然后渐渐演变为一二三线城市轮动的普涨行情。在棚改货币化安顿等要素的“添柴”之下，这一房地产景气周期一向继续了4年多，直到上一年下半年才有了收尾的痕迹。
现在，深圳房价又“领涨”了。
16日，国家计算局发布3月份房价数据，深圳二手房价环比上涨1.6%，再次“领跑”全国。疫情带来的暂时停摆，好像并未给深圳楼市浇上“冷水”，反而让这把火烧得更旺了。
这一次，相同的循环还会发作吗？
深圳，又是深圳
抗疫期间，楼市炽热的音讯一多半来自深圳。
4月5日，招商蛇口太子湾·湾玺第三次开盘。当日推出的54套公寓，单套总价2900万元起，开盘半响就悉数售罄。该项目在3月13日和3月7日的两次推盘均是“日光”乃至“秒光”。“土豪戴口罩排队抢购上千万的豪宅”便是由这儿开端的。
二手房价相同敞开“跳涨”形式。深圳福田、南山和宝安等区域被曝出很多均价约每平方米7万元的小区，开端连续呈现挂牌价超越每平方米10万元的房源，与此同时，报价超越每平方米20万元的“天价房”也渐渐变得多。
此外，房子提价成交、买房需先交100万元喝茶费、288套房子7分钟抢光、抢手房源单日挂牌价涨百万，这些让不少业内人士“心有余悸”的音讯也相同来自深圳。（相关阅览：日光、秒光、先交100万“喝茶费”……疫情还没完毕，报复性买房真开端了？）
当然，深圳不是鹤立鸡群。杭州、姑苏、成都、上海等地也有单个楼盘的旺销音讯传出。日前，上海一尖端豪宅项目在认筹第一天就引来许多购房者戴口罩排队，有网友爆料，现场乃至有人为了抢房打架。该项目认筹费用最低需求600万元，最廉价的房子也需求1700万元以上。
楼市真的热起来了吗？
研究机构指出，剖析实践买卖数据发现，当时深圳全体虽存在升温根底，但商场并未呈现网传的“火爆”状况。
其一，新房单个项目的出售“炽热”不能代表整个商场。
贝壳研究院以为，现在深圳新房库存仍在上升。上述项目之外，3月深圳上市的别的3个项目中，除坪山恒大城、福永万科星城体现较好外，光亮乐府花园周度开盘去化率缺乏20%。
深圳新房库存比前两月仍有上升。
其二，网签数据有滞后性。
链家实践签约量多个方面数据显现，3月深圳链家二手房成交量比1-2月累计成交量增加21.2%，比上一年同期下降43%。现在成交量仅康复至上一年3月水平的54%左右，相当于上一年12月的71.5%，远没有到达“炽热”的规范。
其三，二手房的挂牌价格存在必定的虚高状况。
贝壳研究院指出，深圳二手房业主预期达观，但需求端康复相对较慢。3月份深圳二手房新增挂牌均价环比上涨 1.4%。存量挂牌房源调价中提价占比59.3%，显着高于其他要点城市。
但客户线下看房热心却没有随之康复，3月深圳链家二手房带看同比削减51.8%。
华夏地产首席剖析师张大伟也以为，现在稀缺项目的热销与单个城市的炽热不能代表楼市回暖，只能说楼市还在复苏中。
新一轮大牛市会发动吗？
跟着疫情防控局势好转，房地产商场的反弹气势呈现。
贝壳研究院发布的多个方面数据显现，3月份全国新房商场比前两月增加40%以上，根本康复到上一年同期的63%，标明我国房地产商场具有较强的耐性。
各地楼市反弹力度大致呈现“南强北弱”的走势。其间，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量现已显着超越疫情前的12月的水平，现在康复至上一年三月水平的75%。
房价也呈现小幅回暖。官方多个方面数据显现，3月份，一二三线城市新房价格涨幅均呈现小幅度的扩展。
但这还远远没到达敞开新牛市的程度。这才是房地产商场实在的状况。
01
房企生计压力加大
一季度大都房企出售成绩显着下滑。据克而瑞研究中心计算，百强房企一季度的出售成绩规划较上一年同期同比下降近20.8%。上一年的出售“第一”碧桂园一季度共完成权益合约出售额1008.8亿元，同比下降15.9%。融创合同出售额同比下降22.7%。以稳健著称的万科一季度出售额同比也下降7.7%。
“活下去”或许真的成为一些房企所面对的首要问题。近期，龙头房企碧桂园堕入裁人风云。在上一年职工削减近3万人之后，本年碧桂园又提出兼并区域公司，对超越20个区域进行兼并和裁撤。虽碧桂园回应称，人员调整等是为了优化结构，但区域兼并必定会触及很多的人员变化和离任。有网友曝料称“整个珠三角上空都是碧桂园职工的简历”。
连龙头房企都在拼命减肥提质，中斗室企的生计压力可见一斑。
02
冷热不均才是本相
“旱的旱死，涝的涝死。”从某种意义上来说，这一说法很切合当时的楼市状况。
在杭州、深圳、姑苏等热门城市楼市快速反弹之时，在一些三四线城市特别是县城，房价跌落渐渐的开端了。
有新闻媒体报道称，广东肇庆、镇江市句容市等地房价现已显着跌落，有的房子近期价格跌幅超越30%。海南陵水的房价现已回到几年前的水平。
且不提单个楼盘或许是人为制造出火爆的假象，我国房地产商场早已呈现显着分解，不同城市不同区域，乃至一个城市的不同区域房地产商场都存在冷热不均的状况。
03
调控方针并没有放松
“房住不炒”依然是方针底线。各地调控并没再次呈现显着松动。
近期青岛出台的放宽限购限贷的百日消费购房方针仅保持三天就被回收。这现已是近一个月内，第6个出台宽松方针后撤回的城市。此前，海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等地松绑楼市方针呈现“N日游”的景象。
由此可见，安稳房地产商场预期，稳楼市依然是房地产方针的导向。一旦当地触碰了方针底线，或许违反“房住不炒”的大原则，依然会被叫停。
04
居民购买力受限
我国居民，财富主要是房子。在新冠肺炎疫情影响下，不少人收入缩水，不乏有人卖房纾困。
华安基金首席经济学家林采宜以为，后疫情年代，收入增速放缓与负债比率上升按捺了城镇居民的购房付出才能。
上一年央行发布的一份陈述数据显现，2018年底，我国住户部分杠杆率为60.4%。
从需求端来看，自2015年开端，居民人均可支配收入离别两位数增加，一向徜徉在8%-9%之间。2019年居民可支配收入30733元，同比增加8.87%。但居民杠杆率高企。上一年发布的一份央行陈述称，人民银行工作人员测算发现，2018年底，我国住户部分杠杆率为60.4%。收入增加放缓，负债规划快速增加使得居民举债购房的信贷杠杆空间受到限制。
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