发年报是门技术活，一连串数字背面，暗藏着企业管理运营的深层次逻辑。
到4月13日，共94家上市房企披露了2019年年度陈述，跟着房企年报的接连发布，年报季正在逐渐走向结尾。
房企的年报透露了哪些风向信号？
我深入研讨了首先发布财报的20家房企后，发现房地产职业的以下趋势。
01
钱，更难赚了！
虽然不少房企仍以快速添加的出售额招引眼球，比方出售规划TOP6的房企中，融创和保利仍然保持着两位数的增速，完成大象起舞。
但整个房地产职业赢利率下滑，已是铁打的现实，这能够从各房企的运营赢利率方针中找到答案。
何谓运营赢利率？
运营赢利率是指企业的运营赢利与运营收入的比率。它是衡量企业运营功率的方针，若在不考虑非运营本钱的状况下，该方针能直接反映企业挣钱的才能。
从以上数据可发现，2019年房企的运营赢利率全体是趋于下滑的，在上述计算的20家房企中，只要融创、绿城、金茂、中粮、奥园的运营赢利率是上升的。
计算的这些都是上市公司，在职业界称得上“混得不错”的企业，当这些房企盈余都变得更难，其他中斗室企就更不必多说了。
能够意料，跟着经济结构的改动、城市化进程进入中后期，我国的住房供给将趋于饱满，对房地产职业来说，房企盈余的增速放缓将成为长时间趋势。
计算：规范地产研讨院，单位：亿
上图是2019年各房企运营赢利率的详细状况，我用三种色彩给不同规划的房企进行了标明，代表的是不同规划下的房企盈余状况。
在该方针中，融创、中海、华润、新城、雅居乐、金茂等企业在平等规划下的房企中，保持着不错的盈余才能。
营收规划排在前三的“碧万恒”，万科的运营赢利率最高，是三家企业中挣钱功率最高的企业。
其间，恒大的运营赢利率比较2018年有所下滑，下滑起伏为-4.4%。至于下滑原因，在恒大的2019的成绩发布上也给出了解说，上一年11、12月份，恒大体系的对楼盘进行打折出售，耗费掉了部分尾盘。也便是说，恒大运营赢利率的下降，是有意识的成果。
或许正是意识到地产职业的钱变得更难赚这一开展的新趋势，房企在定2020年的成绩方针时，也开端变得更为保存。
在3月份各大上市房企接连举办的2019年度成绩发布会上，面临媒体问到的本年出售方针，除了万科、碧桂园等头部房企未发布本年的出售方针外，即使有提及本年出售方针的，大都也将估计添加区间调到了10%以下。
02
手中有“钱”，心中不慌
第二个要点剖析的方针是钱银资金，钱银资金相同是会计学中一个重要科目。
它是指企业生产运营过程中处于钱银形状的那部分资金，是资产负债表中活动资产的一个项目，最重要的包括库存现金、银行存款和其他钱银资金的期末余额。
从企业视点来看，较少的钱银资金简单带来债款危机等危险，较多的钱银资金则为公司带来更高的机会本钱。
对绝大大都职业来说，应对危机，确保足够的钱银资金十分有必要。
详细到房地产，地产职业自身便是资金密集型职业，所以，具有钱银资金的多少，会在某些特定的程度上决定房企的生计开展。一般来说，当房企手头上开端持有着更多现金，预示企业开端对商场危险保持着高度警醒。
下图是我计算的20家房企的钱银资金同比改动状况，数据均来自各房企的企业年报。
计算：规范地产研讨院，单位：亿
从钱银持有量来看，到2019年末，碧桂园、恒大、万科、融创四家企业手头都持有着超千亿的现金。
全体上，地产职业加大了对钱银资金的持有力度，上述20家房企的均匀改动起伏达到了13.5%。
佳兆业、龙湖、金科等家房企大幅添加了手上现金
详细到个别企业，佳兆业、新城控股、融信我国、龙湖集团、旭辉集团、金科集团、世茂七家房企的改动起伏均在20%以上，是房企中大幅添加钱银资金的企业。
其间，佳兆业2019年的钱银资金比较2018年增幅最为显着，高达61.3%，其次是新城控股，增幅为40.8%。
佳兆业钱银资金的大幅添加，跟佳兆业廉价的土储有很大联系，财报显现，到2019年，佳兆业均匀土地本钱仅为8200元/平方米，其间，深圳的旧改地价本钱刚刚过万（10100元/平米），可是出售价格却遍及在4万+，地价占房价的比重只在25%左右。佳兆业土储质量相对较佳，这使得佳兆业去化和变现才能较强，在房地产逆周期中更显优势。
另一家钱银资金增速较快的房企是新城控股，众所周知，上一年新城面临了极大的困难，在呈现黑天鹅事情后，很多人以为新城或许会垮掉，掉出前十的方位，不过实在的状况跟咱们幻想中有些不一样，“少帅”王晓松就任后，新城立马推出了股权鼓励方案，公司103名中层及中心主干获益显着。财报显现，新城钱银资金的大幅添加，是因为上一年资金回笼状况较好，且拿地开销削减。
远洋集团、万科、华润置地钱银资金下滑显着
有增就有减，相同的，从上面图表咱们也能够精确的看出，远洋集团、万科、华润的钱银资金比较上一年呈现了不同程度下滑，其间远洋集团下滑了21.2%，万科下滑11.8%，华润置地下滑10.2%。
这三家钱银资金下滑较显着的房企，日子较为伤心的应该当属远洋集团。
我看了下远洋集团2019年出售状况，2019年远洋集团的出售方针为1400亿，全口径出售额为1300亿，未完成公司出售方针。
此外，远洋集团呈现了明显的“增收不增利”的状况。我翻阅公司财报后发现：
2019年，远洋集团完成运营额为509.26 亿元，较上年同期添加22.94%；中心赢利为20.84亿元，同比下降20.43%；股东应占溢利为26.56亿元，较2018年下降了25.69%。这是远洋集团股东应占溢利这项方针接连两年下降，2018年远洋集团该数据为35.74亿元，同比下滑30.13%。
看来，远洋集团十分有必要在本年的运营中注重出售以及进步盈余才能，使公司的钱银资金愈加富余。
中海、旭辉、我国奥园、正荣等9家房企现金比率足够
跟钱银资金挂钩的另一个方针是现金比率。
比方两个企业，企业A只要300亿的钱银资金，企业B有500亿的钱银资金，在不清楚A和B的短期负债时，咱们并没有很好的办法判别A和B谁的偿债才能更强，咱们只能说B手头上的现金比A多。
而现金比率便是能直接反映企业短期偿债才能的方针，它代表的钱银资金占活动负债的比重。
计算：规范地产研讨院，单位：亿
从上图能够精确的看出，从计算的20家房企来看，中海地产、旭辉控股、我国奥园、正荣集团、融信我国、佳兆业、绿城我国、雅居乐、世茂房地产这九家房企的现金比率均在20%以上，阐明这些企业手头上握着充分的现金流足以掩盖短期债款。
03
结语
从以上计算方针不难发现，在阅历了前期的高速开展之后，渐渐的变多的房企把“稳”作为开展基调，房企开端垂青手头上的现金流。
比方我国恒大，在2019年的成绩发布会上，开端全面实施“高添加、控规划、降负债”的运营开展战略，恒大集团董事局主席许家印开端着重“2022年总负债要降到4000亿以下。”
再如融创，融创我国履行董事兼行政总裁汪孟德对外表明：“融创的负债率将长时间继续地下降，未来2—3年，融创负债率往下走的方向是不会改动的。”
除此之外，富力地产、新城控股等房企也纷繁把“降负债”作为方针。中达证券研讨的陈述称，已发布2019年年报的房企中净负债率有所下降。2019年，上市房企均匀净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率体现呈现必定分解，部分房企如佳兆业集团、融信我国及新城控股等2019年净负债率下降较快。
能够意料，跟着房企对危险越来越注重，未来在房地产职业，“安全”、“效益”、“生长”这三个维度，或许“安全”的比重将大幅进步。
对某些杠杆较高、偿债才能较弱的企业来说，假如你一向保持较高的负债，也便是一向在走钢丝，抗危险才能会十分低！如果忽然碰到一个黑天鹅、灰犀牛，就很费事。
